La cession temporaire d’usufruit de l’immobilier d’entreprise, réalisée via les parts d’une SCI, constitue un outil puissant d’optimisation fiscale et patrimoniale, lorsqu’elle est structurée avec une logique économique réelle et une durée cohérente avec le financement.

Ce mécanisme permet de « vivre à l’IS » pendant la période d’usufruit et de « revenir à l’IR » à son extinction, tout en transférant les flux de loyers vers la société d’exploitation.

Principe du schéma

Le schéma classique repose sur une SCI à l’IR détenant l’immobilier d’entreprise, dont les parts sont détenues par le chef d’entreprise en pleine propriété.

Le dirigeant cède l’usufruit temporaire de ses parts à sa société d’exploitation soumise à l’IS pour une durée déterminée (souvent 10 à 15 ans), tout en conservant la nue-propriété des titres.

À l’extinction de l’usufruit, la pleine propriété des parts se reconstitue gratuitement chez le nu-propriétaire, sans taxation spécifique sur cette réunion.

Intérêt fiscal : « Vivre à l’IS, mourir à l’IR »

L’un des attraits majeurs réside dans le déplacement des loyers dans le résultat de la société à l’IS, qui peut amortir l’usufruit et réduire mécaniquement sa base imposable.

Pendant cette période, les associés personnes physiques de la SCI n’ont plus de revenus fonciers à déclarer, allégeant considérablement leur imposition immédiate.

À l’issue de l’usufruit :

  • La SCI retrouve un fonctionnement classique à l’IR avec les abattements pour durée de détention conservée en cas de cession.
  • La valeur patrimoniale de l’immeuble et des parts est reconstituée, facilitant la transmission ou une cession ultérieure.

Ce séquencement lisse la pression fiscale dans le temps et permet d’adapter la structure à la phase de vie de l’entreprise et du dirigeant.

Évaluation de l’usufruit : une approche économique avant tout

Il est essentiel de ne pas se contenter du barème fiscal de l’article 669 II du CGI pour fixer le prix de cession de l’usufruit (23% par tranche de 10 ans).

La valorisation contractuelle doit se faire selon la méthode des cash-flow actualisés qui refléte des flux futurs réellement attendus (loyers nets, durée, risques), ce qui :

  • Limite le risque de requalification en abus de droit ou acte fictif.
  • Constitue un argument solide face à l’administration en cas de cession imposable comme revenu (article 13, 5 du CGI).

En pratique, l’administration tolère le barème fiscal pour les droits d’enregistrement ou les donations, mais une approche économique cohérente renforce la sécurité juridique du montage.

Conditions de viabilité et risques

Pour que le schéma soit pertinent :

  • La société d’exploitation doit retirer un intérêt économique réel : loyers perçus et économies d’impôt doivent justifier le prix payé pour l’usufruit.
  • La durée de l’usufruit doit être au moins égale à celle de l’emprunt contracté par la SCI, comme le rappelle la jurisprudence (Cour d’appel de Versailles n° 10-02 186 du 03/11/2011)

À défaut, le risque de remise en cause (abus de droit, requalification en distribution déguisée) augmente sensiblement.

Avantages annexes et aspects pratiques

  • Droits d’enregistrement réduits : 125 € pour la cession d’usufruit temporaire de parts de SCI, contre 5% pour une cession classique.
  • Flexibilité patrimoniale : le dirigeant conserve la maîtrise de l’immeuble via la nue-propriété des parts.
  • Trésorerie immédiate : le prix de cession de l’usufruit peut générer du cash tout en optimisant fiscalement la structure.
  • Bénéficier des régimes fiscaux avantageux : « Vivre à l’IS, Mourir à l’IR » 

FAQ – Questions fréquentes sur la cession temporaire d’usufruit

Qu’est-ce qu’une cession temporaire d’usufruit ?

C’est le transfert temporaire du droit d’utiliser et de percevoir les revenus d’un bien immobilier (ici via les parts d’une SCI) à une autre entité, tout en conservant la nue-propriété. À l’issue de la période, la pleine propriété se reconstitue automatiquement et gratuitement chez le nu-propriétaire (Article 1133 du Code Civil). 


Quelle durée pour l’usufruit temporaire ?

La durée doit être cohérente avec celle de l’emprunt immobilier souscrit par la SCI, souvent entre 10 et 15 ans. Une durée trop courte peut entraîner une remise en cause fiscale (abus de droit ou requalification en distribution déguisée).

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Comment évaluer l’usufruit temporaire ?

Il ne faut pas se limiter au barème fiscal de l’article 669 II du CGI. La valorisation doit refléter les flux futurs réellement attendus :

  • Les loyers nets attendus,
  • La durée de l’usufruit,
  • Les risques associés.

Cette approche économique sécurise le montage et limite le risque de contestation par l’administration.

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Quels sont les avantages fiscaux principaux ?

  • Loyers inclus dans le résultat de la société à l’IS, permettant des amortissements et une réduction de la base imposable.
  • Absence de revenus fonciers à déclarer pour les associés pendant la durée de l’usufruit.
  • Reconstitution de la pleine propriété sans taxation spécifique à l’extinction 
  • Bénéfice de droits d’enregistrement réduits (125 € pour la cession d’usufruit temporaire de parts de SCI).

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Ce montage est-il adapté à tous les dirigeants ?

Non. Il nécessite :

  • Une SCI possédant un immobilier professionnel significatif,
  • Une société d’exploitation à l’IS capable de générer un intérêt économique réel.